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福彩好运快3辽宁:分析營改增對物業管理行業的影響

發布時間:2016/4/29 15:47:03來源:協會秘書處點擊數:3788
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 黨的十八屆三中全會明確將財稅體制改革作為我國深化改革的核心之一和財稅體制改革的突破口,加快營業稅改增值稅試點,是“十二五”財稅體制改革的重點。本文對實施營改增給物業管理行業帶來的影響提出對策和建議。

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  一、營改增改革試點推進情況

 

  201211日,營改增試點在上海交通運輸行業和部分現代服務業啟動。同年81日,試點范圍由上海分批擴大至北京等8省市和深圳、寧波、廈門3個計劃單列市。今年以來,建筑、房地產和金融等行業試點方案已在著手研究。2015年,我國將全而完成營改增試點。

 

  經過2年多試點,營改增推進情況良好,打通抵扣鏈條,消除重復征稅,優化稅制結構,減輕企業稅負,實現新舊稅制轉換,為產業轉型、經濟增長、企業發展創造了更好的稅制環境,標志著我國新一輪稅制改革取得初步成效。截至今年131日,共為企業減負1961億元。其中2013年減稅規模為1402億元,參與試點的272.5萬戶企業,有258.88萬戶稅負下降,減稅率達到95%。

 

  當然,營改增試點中也出現了抵扣鏈條不完善、抵扣范圍比較窄、部分行業稅負增加等問題。如何通過穩步擴大改革范圍,解決試點中存在的問題和矛盾,是今明兩年營改增改革所要破解的難題。

 

  二、價改增對物業管理行業的影響

 

  ()實施營改增促進物業管理行業持續發展

 

  營改增是深化財稅體制改革的重頭戲,對推動經濟結構調整、大力發展以現代服務業為重點的第三產業具有重要意義。現行物業管理收費未形成良性有序的價格機制,物業服務企業稅率偏高,致使行業稅負過重。實施營改增的益處如下:有利于企業進入增值稅管理體系,對規范財務核算提出更高要求,可倒逼企業加強內部管理,擴大市場規模;可以解決營業稅與增值稅并存造成的抵扣鏈條斷裂導致稅收增加的難題;有助于消除行業重復征稅,完善稅率與抵扣范圍,力促行業結構調整、產業升級和轉型發展;長遠來看,隨著抵扣鏈條逐步打通和延伸,可抵扣進項稅額會不斷增加,營改增帶來的減稅效應會得到放大,從而惠及更多企業;從行業持續發展角度看,實施營改增對強化企業經營、提高管理水平、增強發展能力、推動持續發展會起到重要作用。

 

  ()短期內企業稅負不降反增

 

  1994年稅制改革后,我國增值稅實行17%13%兩種稅率,此次營改增又增加了11%6%的稅率。實施營改增,企業由原來繳納5%的營業稅,改為繳納6%的增值稅。由于物業服務企業經營成本中,固定成本和用工成本較高,特別是人工成本占去七成,而這些成本不能產生進項稅,可抵扣項目比重過低,使得稅率提升,從而加重企業稅負。雖然短期內稅率會不降反增,但如能對商品房和保障房物業分別按6%3%的稅率征收,并使其享受原有的稅收減免政策,加上營改增財政專項資金補貼,物業管理行業稅負增加的情況會得到改觀。

 

  三、物業管理行業實施價改增對策研究

 

  ()積極開展前期調研

 

  成立營改增改革領導小組,做好營改增前期調研和準備工作,對前3年企業增值稅上繳情況開展調研,分析預測營改增對未來3~5年行業發展的影響;整改經營管理中的薄弱環節,夯實管理基礎,規范企業經營,促進行業轉型發展;研究制定營改增方案,做好相關數據測算,爭取稅收優惠和財政支持;加強營改增政策和納稅申報業務培訓,強化財稅核算業務技能,以確保新舊稅制順利轉換和平穩運行。

 

  ()爭取財政稅收優惠政策

 

  針對短期內可能而臨的稅負增加問題,可從財政稅收上尋求政策支持。要打通和延伸抵扣環節,允許商業性房地產開具增值稅發票,形成較為完善的上下游抵扣鏈條;增加可抵扣項目,將支付給保潔保安、綠化養護、設施設備維保等專業公司的費用作為進項稅抵扣,以解決人工費用、路橋費、房屋租金、保險費等成本沒有列入抵扣范圍而增加稅負的問題;對售后公房和保障房物業租金免收增值稅;對年收入低于500萬元的中小企業按簡易計稅方法征稅,以減輕企業經濟負擔。

 

  ()針對居住、非居物業區別征稅

 

  實施營改增后,要對經營虧損的居住物業和盈利的非居住物業按不同稅率征稅。上海市房管局、上海市財政局曾抽樣調查了95家企業213個項目的經營稅收情況。在136個商品住宅項目中,91個虧損,43個盈利,2個持平,虧損率達到66.91% ; 49個老公房項目中,46個虧損,3個盈利,虧損率達到93.88% ; 77個非居住項目中,63個盈利,14個虧損,虧損率為18.18%。居住物業虧損率逾八成,非居物業虧損率不足兩成。另據統計,77個非居項目一年繳納營業稅金2428.34萬元,占213個項目營業稅總額的68.65%。

 

  據此,可對居住和非居物業按不同稅率征稅。對非居物業項目,按照6%的稅率征收。以77個非居物業項目為例,在未能明確是否取得可抵扣進項稅額發票時,企業要比營改增前多繳545.85萬元稅收。行業下游企業如能同樣進入營改增,企業稅收會隨之減少。對居住物業項目,特別是對采用酬金制收費模式的項目,應該對物業增值部分即物業酬金進行征稅。對年收入不足500萬元的中小企業,可按3%的增值稅簡易征收方式征收,或先按6%稅率征收,超出營改增前的那部分稅收可利用營改增財政專項資金給予支助,而超過500萬元部分則按6%的稅率征收增值稅。

 

  ()保留原有財政補貼稅收優惠

 

  物業管理行業的經營宗旨是“服務社會、保本微利”。為此,稅務部門要對物業服務企業的收入采取稅收優惠政策。對住宅專項維修資金、直管公房租金、售后公房管理費(含保安保潔費)、高層住宅電梯水泵運行費,暫不征收增值稅;企業代收代繳的水電、煤氣、維修基金、房屋租金等費用,以扣除實際支付給收費單位費用后的余額作為計稅額;企業收取的物業服務費,以全部收入扣除相應的公用部位、設備設施所耗用的水電費后的余額作為計稅額。保留原有直管公房租金免稅政策,延續對物業服務企業部分收入減免稅收等優惠措施,加大對老舊小區財政補貼力度,以保證企業正常運營,避免出現營改增后增加企業稅負的情況。

 

  ()擴大簡易征收方式適用范圍

 

  調查顯示,上海35.9%的受訪試點企業反映稅負增加。建議在試點基礎上,擴大增值稅簡易征收方式適用范圍,逐步構建更加公平、有效、簡潔的稅制結構??啥躍幼∥鏌凳凳┰鮒鄧凹蛞準撲胺椒?/span>:適用小規模納稅人標準的企業,按3%的稅率征收增值稅,但進項不可抵扣;對年收入不足500萬元的企業,可參照3%的稅率征收增值稅;借鑒旅游、廣告等行業將支付給專業公司費用后的余額作為收入征稅的做法,企業可將其全部收入減去代業主或承租戶收取的公共事業收費,付給保潔保安、綠化養護、設施設備維保等專業公司的支出后,采用簡易征收方式征稅。以居住物業為例,參與調查的136個項目,其經營收入為24561.29萬元,減去售后公房免稅收入2675.05萬元,應稅收入為21886.24萬元,若能適用增值稅簡易征收方式,相對于6%的稅率,可為企業減稅656.59萬元。

 

  ()實施保障住房稅收優惠減免

 

  政府要盡快出臺相關配套政策,明確從事保障房物業管理的企業不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補的以前年度虧損后的項目,對保障房物業租金和管理費收入免征稅,對政府購買物業服務成果支付給企業的資金以及對經營性房屋出租所得,實施稅收減免,對企業上繳的稅收實施“先征后返”,專項補貼和獎勵保障房小區和企業,以實現保障房物業管理的可持續良性循環。

 

  ()降低財政專項補助基金門檻

 

  為扶持物業管理行業發展,營改增后要繼續實施過渡性財政專項補助,并適當降低補助門檻;以不增加物業服務企業稅負為標準,對稅負加重的企業實施增多少補多少且不設上限的財政支持;對按照新稅制規定繳納的增值稅與按老規定所繳營業稅持平的中小企業,可實施增值稅先征后返或全額征收、減半返還的過渡優惠政策,由符合條件的稅負增加企業提出增值稅返還申請,經財稅部門核實審查后返還,并對各類扶持政策加以整合完善,進一步激發中小物業服務企業發展活力。

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